泰和研究｜决议可撤，合同难解？——业主针对业委会及物业服务合同纠纷诉讼指南
发布时间:
2026-03-13
业委会作为特定物业管理区域内全体业主依法设立的自治组织，其核心职能在于代表相关业主对小区公共事务进行有效管理和决策。然而，在实际运作中，由于业主群体诉求多元、意见不一，业委会所作出的决定往往难以获得全体业主的一致认同，相关矛盾尤为集中地体现在物业公司的选聘与解聘等关键事项上。
本文重点关注在《物业服务合同》已签订的背景下，业主普遍面临的法律困境——单个业主能否提起诉讼？如果可以，应以谁为被告？又该就何种事由提出诉求？
【问题一】单个业主能否提起诉讼？
为维护业主的合法权益，赋予其在权益受到侵害时提起诉讼的权利，具有重要的现实意义。因此，即便仅为单个业主，只要符合法律规定的相关条件，仍然有权依法向人民法院提起诉讼。这也体现了司法实践中对业主个体权利的保护与尊重。
表1 相关判例
序号 | 案号 | 法院认为 |
1 | （2024）琼96民终1193号 | 业主撤销权纠纷指的是业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益，而向法院提起诉讼撤销决定的一种纠纷类型。往往体现在少数业主对多数业主决定的反对，且无法律规定提起业主撤销权需经过半数业主支持和授权，否则少数人的权利将无法得到保护。至于其合法权益是否受到侵害、业主大会决定应否撤销，是案件实体审理内容，不影响吴某某的诉讼主体资格。 |
2 | （2023）闽04民终1133号 | 根据《中华人民共和国民法典》第二百八十条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。王某钿不是案涉小区业主，不具有提起业主撤销权诉讼的主体资格，胡某花是案涉小区业主，具有提起业主撤销权诉讼的主体资格。 |
【问题二】个体业主起诉时应列谁为被告？
随着法律意识的不断提升，多数业主已清楚地认识到，在权益受损时可以向业委会提起诉讼——毕竟相关决议系由业委会牵头作出，以业委会为被告在诉讼主体的选择上通常不会出现方向性错误。
然而，问题在于——业委会作为非常设机构，其本身存在任期限制。若在诉讼过程中或纠纷发生之际，业委会任期届满，或已依照相关规定解散，此时诉讼是否还能继续进行？
答案是肯定的。在此类情形下，以任期已届满的业委会作为被告继续推进诉讼，不仅具备法律上的可行性，也有助于在该物业管理区域内厘清权责、推动权利义务纠纷的实质性化解。
表2 相关判例
序号 | 案号 | 法院认为 |
1 | （2022）闽民再304号（入库编号：2023-07-2-121-003） | 业主委员会成立及成员的选任是业主自治权行使的结果，是对外代表全体业主、维护全体业主整体利益的手段、形式、载体。因所有权核心权能是基于真实意思表示的处分权，除非法律、行政法规有强制性规定，否则应尊重所有权人基于整体利益而为的团体意思表示，即业主委员会不因任期届满而丧失诉讼主体资格。 |
2 | （2024）琼96民终1193号 | 即使业委会成员任期届满，但业委会这一载体、手段、形式仍然存在，且从全体业主共同利益维护、物业管理区域内权利义务纠纷解决这一目的看，业委会及成员的存续之法律效力仍应当予以认可，否则，不利于全体业主整体利益之维护，也不利于物业管理秩序稳定，势必违背全体业主的根本利益。即使《业主委员会备案证明》载明业委会任期已届满，但本案起诉及上诉时，业委会任期并未届满，在新的业委会没有成立之前，仍可继续履行业委会职责。据此，不能仅以业委会任期届满为由，否定其诉讼主体资格。 |
【问题三】诉讼请求怎么列？
从业主视角来看，存在一个较为常见的疑问——既然选聘物业公司的程序不合法，那么能不能直接请求撤销对应业委会与物业公司签订的物业服务合同或者确认该合同无效，又或者干脆请求直接解除该合同，一揽子解决呢？
答案是否定的。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，有且仅有业主大会或者业主委员会作出的侵害业主合法权益的决定才能够被撤销，而基于该决定对外签订的合同则不在此限。
从现有司法实践来看，法院的思路较为明确——业主撤销权纠纷与物业服务合同纠纷并非同一民事案由，涉及不同的法律关系与审查标准。强行申请在同一案件中进行处理，将面临较高的驳回风险。
需要进一步强调的是，选聘和解聘物业公司均属于应当由业主共同决定的重大事项，依照相关法律规范，此类决定要求参与表决的业主达到法定比例。
因此，正确的诉讼思路应当是：
（1）针对决定——单个业主希望撤销业主大会或者业主委员会作出的关于聘任物业公司的决议或决定的，可以明确针对该决议提起撤销之诉；
（2）针对物业服务合同——希望撤销已经签订的物业服务合同或者确认其无效，又或者请求解除物业服务合同的，一般应当由业委会或者物业管理委员会代为行使权利，或在获得法定比例的业主共同授权之后，以业主代表的名义提起相关诉讼。
表3 相关判例
序号 | 案号 | 法院认为/裁判结果 |
1 | （2025）沪02民终11657号 | 【法院认为】业主撤销权的对象是业主得以行使撤销权申请人民法院予以撤销的由业主大会或者业主委员会所做出的侵害其合法权益的决定，业主行使撤销权的前提是其合法权益受到了业主大会或业主委员会的侵害。 |
2 | （2023）浙03民终5547号 | 【法院认为】本案系业主撤销权纠纷，第一项侵害表决权、第三项确认物业服务合同无效以及第四项确认前期物业服务合同有效，该三项诉讼请求均不属于业主撤销权纠纷的审理范围。一审法院在庭前和庭审中向其释明后，某某大厦公司表示不变更诉讼请求，由法院直接依法处理。因此，上述请求应予驳回，不另行制作裁定书。 |
3 | （2025）川01民终16878号 | 【法院认为】业主撤销权针对的对象只能是业主大会或者业主委员会作出的决定。本案中，张某某认为业委会发布的召开业主大会的公告没有经过业主大会表决，但该公告内容仅为召开业主大会的程序性事项，不涉及具体的决议结果，不影响业主表决权利。张某某要求确认物业服务合同无效的理由，实际指向业委会经招标后作出的与现物业服务企业签订物业服务合同的决定，物业服务合同并非业主大会或业主委员会作出的决议或决定。 综上，一审法院驳回本案张某1的起诉并无不当。 |
4 | （2025）沪01民终12615号 | 【判决结果】撤销上海市闵行区某（第2届）于2024年8月6日发布的《上海市闵行区古某街道某小区关于临时借用某小区部分绿地协议书等四个事项表决结果的公告》中涉及的同意选聘物业服务企业方案的决定、同意小区葡萄架维修方案A的决定、同意小区业主大会议事规则补充内容的决定。 |
5 | （2025）辽03民终3303号 | 【法院认为】物业服务企业作为外部相对人，在无证据证明其存在恶意的情况下，其基于对业主委员会所具有的代表权外观而产生的合理信赖，应当受到法律保护。本案上诉人虽主张签约程序违法，但未能提供充分证据证明被上诉人在签订案涉物业合同时，对业主委员会可能存在的内部程序瑕疵处于恶意状态。在此情况下，为保护善意相对人的信赖利益和维护物业管理秩序的稳定，不能否定该物业合同本身的合法性。再者，案涉小区全体业主的“接受服务”行为对合同约束力的补强与确认。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，业主委员会依法选聘物业服务人订立的合同，对业主具有法律约束力。该条款不仅确认了合法选聘下合同的普遍约束力，其深层法理也包含了对事实履行行为的认可。本案中，自2023年12月1日案涉物业合同签订至被上诉人提起诉讼，被上诉人实际进驻案涉小区并提供物业管理服务，而包括上诉人在内的该小区全体业主，在此期间事实上接受并利用了被上诉人提供的保安、保洁、公共设施维护等基础性物业服务。这一事实行为，在法律上构成以其行为表明接受合同内容、受合同约束的默示意思表示，进一步强化了案涉物业合同对该小区业主的约束力。综上，上诉人关于案涉物业合同因其签订程序问题而对上诉人无效的上诉主张，混淆了内部自治程序与外部合同效力的界限，未能撼动该合同依法成立并对全体业主（包括上诉人）产生约束力的法律基础，其此项上诉主张不成立，本院不予支持。 |
6 | （2025）黑01民终2718号 | 【法院认为】物业服务并非一对一的关系，物业收费标准系在案涉小区范围内普遍适用的标准，不存在一户业主一种收费标准问题。钱某的诉讼请求涉及到小区物业服务费用收费标准问题，涉及小区全体业主利益,属于与全体业主有关的涉及共同管理权利的事项，应经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主同意。虽钱某的请求与其自身具有一定的利害关系，但其个人意见不能成为小区业主公共意见的代表，应当由达到法定比例的业主按照法定程序决定。且案涉小区已经在街道办事处组织下成立了物业管理委员会，故此种情况下，钱某以自己名义起诉要求降低物业费用收费标准的理由缺乏依据，其无权代表全体业主要求降低小区物业费用收费标准。 |
【相关法律规范】
《中华人民共和国民法典》
第一百七十一条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。
相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。
相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》
第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第二百八十条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
《物业管理条例（2018修正）》
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
（本文章系作者个人观点，仅用于交流目的，不代表泰和律师事务所的法律意见或对法律的解读，特此声明！）
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